A kötbér nem bér, hanem büntetés

A szakemberek azt javasolják, hogy amikor építkezünk vagy felújítunk, mindenképpen írjunk szerződést, s abban kössünk ki kötbér. Ha a vállalkozó erre nem hajlandó, akkor kezdjünk el gyanakodni. Kötbér gyakorlatilag bármilyen típusú szerződésszegéshez kapcsolódhat. 

A kötbér fajtái és érvényesítése

A kötbér azt jelenti, hogy a kivitelező vállalja, hogy a szerződésben előírt munkákat időre, megfelelő minőségben elvégzi. Ha nem tenné meg, akkor kötbért kell fizetnie. A szerződésben a kötbér mértékét is kiköthetjük. Tudni kell azonban, hogy nemcsak a kivitelező fizethet kötbért, hanem a megrendelő is. Előfordulhat, hogy ő nem teljesíti a szerződésben vállaltakat. Például nem fizet időben, a megállapodás szerinti ütemezésben, vagy nem szabadítja fel időben a munkaterületet.

A kötbér érvényesítéséhez nincs szükség arra, hogy kár következzen be, elég az, ha valaki nem tartja be a szerződésben vállaltakat. Ha bizonyítható a szerződésszegés, akkor érvényesíthető a kötbér. Kötbért csak írásban lehet kikötni.

Késedelmi kötbér

A késedelmi kötbért az fizeti, aki nem tartja be a szerződésben leírt rész- vagy véghatáridőt. Ennek megfelelően a szerződés a megrendelőt is kötelezheti késedelmi kötbérre, ha nem fizet határidőre, és ennek nincs elfogadható indoka. (Az elfogadható indok persze sokféle lehet. Például az, hogy a kivitelező nem olyan minőségben vagy nem olyan anyagok felhasználásával végezte el a munkát, amiben megállapodtunk.)

Ha a szerződésben részhatáridőkre történik a kötbér kikötése, akkor előfordulhat, hogy egy részhatáridős késés miatt a további határidők is csúsznak, így több ponton kell késedelmi kötbért fizetni.

Meghiúsulási kötbér

Meghiúsulási kötbért annak a félnek kell fizetnie, aki miatt nem valósultak meg a szerződésben vállalt feladatok. Azonban ha valamelyik fél ilyen kötbért érvényesít, akkor végérvényesen elzárja magát attól a lehetőségtől, hogy később követelje a szerződésben foglaltak teljesítését. Vagyis, ha a kivitelező egyszer kifizette a nem teljesítés miatti kötbért, akkor nem köteles többé elvégezni a munkát.

Ebben az esetben is igaz azonban, hogy nemcsak a megrendelő, hanem a kivitelező is igényt tarthat meghiúsulási kötbérre, ha ezt előzőleg beépítették a szerződésbe. Így ha a kivitelező szerződött egy feladatra, és azt a megrendelő mégis mással végezteti el, a kivitelező követelheti a kötbért.

Hibás teljesítési kötbér

Léteznek jogszabályban, illetve magában a szerződésben kikötött minőségi követelmények. Ha ezeket a kivitelező nem teljesíti, akkor kötbérezhető. Tudnunk kell azonban, hogyha a hibás teljesítés miatt a vállalkozó kötbért fizet, többé már nem köteles a hibákat kijavítani.

Vita esetén a Teljesítésigazolási Szakértői Szervhez (TSZSZ) lehet fordulni. (www.mkik.hu/hu/tszsz) A Teljesítésigazolási Szakértői Szerv az építészeti-műszaki, tervezési, építési és kivitelezési szerződések teljesítéséből fakadó viták ügyében tud eljárni. A szakértői eljárás lefolytatását kérheti a megrendelő, a tervező, a kivitelező vagy az alvállalkozó is. Természetesen csak akkor, ha a vitás teljesítéssel összefüggésben írásbeli szerződés áll rendelkezésre.

A kötbér mértéke 

A kötbér mértékére nincs konkrét előírás, ez a szerződő felek megállapodásától függ. Fontos, hogy arányosnak kell lennie, annak nagyságát a szolgáltatás értékéhez célszerű igazítani. Az összeget közös megegyezéssel kell megállapítani, a túlzott mértékű kötbért a bíróság mérsékelheti. A bírósági joggyakorlat alapján akkor túlzott mértékű a kötbér, ha a szerződésben rögzített szolgáltatás értékéhez képest feltűnően aránytalan (például egy 10 milliós munkán már 20 milliós kötbér van).

Mentesülhet a kötbér fizetése alól az, aki bizonyítja, hogy a szerződésszegést nem az ő hibája okozta, hanem valamilyen külső körülmény.