Társasházi lakás fűtés felújítása – I.rész – A probléma

Több, mint 15 évvel ezelőtt vásároltam egy kis lakást a Rózsadomb lábánál. A lakás akkor nagyon jó felújítottsági állapotban volt – a kornak megfelelő technikai megoldásokkal. Azért fogalmazok így, mert technológiai szempontból már akkor is inkább átlagos, mint modernnek számított. Esztétikailag ugyanakkor remek állapotban volt, akkor sem lett volna értelme hozzányúlni, ha éppen az adásvétel után maradt volna a zsebemben egy csomó pénz – persze nem maradt.

Néhány évig én laktam a lakásban, de a családnak már kicsinek bizonyult, így az utóbbi 10 évben már albérletként funkcionál. Az évek során csak esztétikai felújításon (értsd: tisztasági festés + apróbb javítások) esett át, és bizony az idő vasfoga igencsak megrágcsálta már az ingatlant. A legtöbb dolog még rendben működik, de a fűtéshelyzet egyre nagyobb problémát jelent.

A lakás maga nem túl nagy „törzskönyv” (tulajdoni lap) szerint 40 nm. Hivatalosan másfél szoba, de a valóságban a fél szoba inkább egy nagyobb előszobának használható az alaprajz miatt mert csak egy lichthofra mutató ablakkal rendelkezik. Az alapterület legnagyobb részét a szoba (nappali/háló) teszi ki, a többi helység funkcionálisnak (vagyis kicsinek) mondható. Az alap elrendezés nem túl szerencsés, mert a fél szoba nem használható ki amiatt, hogy nincs sem utcai, sem udvari ablak. Az egyetlen pozitívumként említhető dolog, hogy a WC viszont különálló.

Némi háttérinfó a gondolkodásomhoz, hogy érhető legyen a problémám:

Első ránézésre a lakás egy aranybánya is lehetne…

1. Nagyon jó környezetben van (prominens környék, nagyon jó a közlekedés (300 méterre van a körúti villamosmegállótól, még közelebb van a 11-es busz), 5 perc séta a Mammut Bevásárlóközpont boltokkal mozival, stb) ugyanakkor kellően távol a forgalomtól és a bűztől (az utca eleve egyirányú, forgalomcsillapított). Az egész utca régi bérházakkal van tele, egységes és szép az utcakép.
2. A kis lakásokat fajlagosan magasabb áron lehet kiadni, ez a lakás ráadásul tényleg ideális egyedi bérlőnek, vagy párnak. Ugyanakkor a ház egy régi bérház, az építési éve az alapító okiratban sem ismert 🙂 de tudván, hogy bauxitbetonból készült valamikor az előző évszázad 20-as éveinek végére, 30-as éveire tehető. A ház állapota kis jóindulattal közepesnek mondható, de inkább rosszabb állapotban van. Többször nekiugrott már a közösség, hogy felújítsa, de eddig minden kísérlet elvérzett. A homlokzat és a lépcsőház állapota sajnos behatárolja azt is, hogy magát a lakást milyen szintre érdemes felújítani (hiába lesz tipptopp a lakás, ha a lépcsőházban omlik a festék és az ablakok is ramaty állapotban vannak).

A stratégiám emiatt az, hogy a lakást nem adom el, mert nagyon nagy benne a potenciál és a felújítását is csak olyan mértékben valósítom meg, ami egyrészt szükséges, másrészt elégséges ahhoz, hogy az elérhető maximális bérleti díjat ki tudjam hozni belőle.

Felújítandók

A bevezetőből talán már kiolvasható, hogy ha korlátlanul állna rendelkezésemre pénz és idő, akkor mindent fel lehetne újítani a lakásban, de ennyi pénzem egyrészt nincsen, másrészt szükség sincsen feltétlenül rá.

A listát mindenesetre összeállítottam:

• Alaprajz: ez a legnehezebb. Lenne olyan átalakítás, amivel jelentősen lehetne javítani a helykihasználáson (fürdőszoba megy a mostani konyha helyére, konyha a mostani félszobába, a régi fürdő helyén pedig egy hálófülkét lehetne kialakítani – de ez brutális munka és költség lenne, és még így sem jön ki sehogy egy „tökéletes” alaprajz. Ehhez sem pénzem, sem időm, sem energiám nincs.
• Villamosság: elvileg mielőtt vettem, akkor felújították, tehát még jó pár évig jó lehet, de sosem ellenőriztem, mi van a falban. Mint a legtöbb lakásban, egy fázis van (16 A) ami jelenthet még gondot akkor, ha a jelenlegi gázos tűzhelyemet villanyosra akarnám cserélni, vagy túl sok új fogyasztót akarnék berakni, de egyelőre még OK.
• Fűtés: ez a legnagyobb probléma, olyan nagy, hogy ezzel mindenképp foglalkozni kell, úgyhogy erről fogok később a leghosszabban írni.
• Vízvezeték: lakáson belül elvileg rendben vannak, de volt már strangot érintő csőtörtés, nem is egy, és sajnos akkor nem volt annyi eszem, hogy legalább a két födém között ki legyen bontva és szerelve minden strang. (meg nagyon bántani is necces, mert az egész házé ilyen, ha egy helyen elromlik, akkor a javítás megbolygatja a többit is…necces…)
• Melegvíz: lokálisan melegítünk, a konyhában van egy kiskapacitású villanybojler a mosogatáshoz, a fürdőben egy nyílt égésterű régi FÉG vízmelegítő…ugyanaz, mint a fűtés, lesz még róla szó
• Padló: a vizes helységekben kerámia, a többi helyen parketta. A parketta nagyobb része jó állapotban van, de van egy-két kopás néhány helyen, plusz a párnafák erősen csereérettek, és akkor már jó lenne egy normális padlószigetelés is az új alá. (ha már a fölöttem lakó kispórolta ugyanezt és egy kiskanál leejtése is fülsüketítő zajjal jár)
• Falak: a legtöbb helyen tapéta van, igencsak ráférne már egy teljes leszedés, glettelés, festés. Néhány helyen korábbi leázások eltüntethetetlen foltjai
• Nyílászárók: régi fa ablakok, ajtók. Az anyag még bennük van, nagyon nem is vetemedtek, de az eredeti fehér színük már besárgult, igénylenék a teljes újramázolást. Az utcai ablak/ajtók esetén a szigetelésre sem lenne utolsó kitalálni valamit, de mivel a falak sem tartják nagyon a hőt, ezt annyira nem kell azért túlgondolni.

Látható tehát egy padlótól-plafonig teljes renoválás sem lenne ördögtől való ötlet, és feltehetőleg a jövőre nézve ezzel sok problémát meg lehetne oldani, de egyrészt most nincs erre ennyi pénzem, másrészt a bérleti díjban nem is tudnám érvényesíteni a teljes felújítás okozta értéknövekedést. Így hát marad a szakaszos felújítás, abból is elsősorban a…

(mint az a fentiekből már kitalálható) fűtés. Még konkrétabban a fűtés- és a melegvíz ellátás megoldása, utóbbi alatt csak a fürdőszoba melegvíz ellátását értve.

A fűtést mondhatnám központinak is – ami csak kis mértékben kegyes hazugság – mert a nagyszobában álló, hérás cserépkályha adja a hőt mindenhova. Jól hangzik, ugye? Elég sok ingatlanban van ez a megoldás, de korszerűnek semmiképp sem mondanám, ráadásul van még egy (két) probléma: itt még régi kémények vannak, amik jelenleg nincsenek kibélelve, ami miatt legutóbb már csak külön engedéllyel kaptam meg a kéményseprőktől a használati engedélyt. Ugyanebbe a kéménybe csatlakozik a korábban már említett FÉG vízmelegítő, ami szintén nem a mai kor hatékonyságát és biztonsági előírását képviseli. Mivel a lakás nem túl nagy, és az utcai frontot kivéve minden oldalról körbefűtött, így nem is elsősorban a fűtés teljesítménye a gond, mint az engedélyezési macera, a hatékonyság meg az esztétika. A fűtéssel tehát kezdeni kell valamit és ezzel párhuzamosan a vízmelegítéssel is.

Egy ideje már gondolkozom ezen és az alábbi megoldások jöhetnek szóba:

• kombi cirkó: ez viszonylag adja magát. megoldja a fűtést és a melegvizet is. Hátránya, hogy ki kell építeni a csövezést mindenhova, és ami horror, ki kell béleltetni a kéményt. Cserébe a fenntartása viszonylag jutányos, és kényelmes.
• villanyfűtés: mivel kevés légköbmétert kell fűteni, komolyan elgondolkodom a dolgon. Kockázata annak lehet, hogy az egy fázis elbírja-e a fűtőpaneleket, meg a többi fogyasztót, ha erre állok át, mert akkor már minden gázüzemű cuccot célszerű lenne megszüntetni a lakásban. A telepítés szempontjából ugyanakkor sok előnnyel bírna
• klíma: mivel ez is villannyal megy, az előző kérdések itt is fennállnak, de itt a hatásfok talán segít. Külön előnye lenne, hogy ezzel nyáron hűteni is lehetne. Hátránya, ami potenciális problémaforrás, hogy a homlokzatra nem szerelhető, így kérdés, hogy hova tudna kerülni a kültéri egység.

Egyelőre idáig jutottam a dilemmámmal, a következőkben pedig próbálok több szakembert, esetleg céget megkeresni, hogy a megfelelő döntést hozzam meg.